Dal 2025, la nuova normativa UE (Regolamento (UE) 2024/567) introduce la possibilità di firmare rogiti notarili e atti immobiliari tramite blockchain, con valore legale equiparato alla tradizionale firma cartacea. Un cambiamento epocale che promette di ridurre tempi e costi, ma che nasconde insidie per chi non conosce i dettagli tecnici e legali.
In questo articolo, analizzeremo:
Cosa cambia esattamente
Vantaggi e svantaggi
Rischi legali e clausole da verificare
Come prepararsi
Cosa dice davvero l’UE?
- Regolamento MiCA (UE 2023/1114):
• Disciplina solo stablecoin e service provider
• Non parla di atti notarili digitali - eIDAS:
• L’attuale regolamento (UE) n. 910/2014 non prevede firme blockchain per atti immobiliari
2. Situazione italiana
- DL 129/2024:
• Recepisce MiCA per ASP e vigilanza
• Nessun articolo su blockchain per rogiti - Norme vigenti:
• Art. 1350 c.c.: forma scritta obbligatoria per atti immobiliari
• DPR 445/2000: firma digitale qualificata non equiparata a smart contract
3. Casi reali
- Sperimentazione Torino 2023:
• Solo tracciamento post-rogito su blockchain
• Nessun valore giuridico aggiunto - Dubai:
• Unico caso mondiale di rogiti blockchain (legge locale 2022)
• Inapplicabile in Italia
Vantaggi del Rogito in Blockchain
- Tempi Ridotti (Da Settimane a Ore)
I tempi di un rogito tradizionale variano tra i 7 e i 30 giorni soprattutto per le verifiche ipocatastali, predisposizione atti, reperimento documenti, e accordi tra le parti.
Con la blockchain: Firma digitale istantanea + registrazione catastale in 24 ore. ? La blockchain può accelerare alcuni processi, come la verifica e la registrazione delle transazioni, grazie alla sua natura decentralizzata e alla possibilità di automatizzare determinate operazioni tramite smart contract. Tuttavia, in Italia, il processo di rogito coinvolge obblighi legali e procedurali, come l’intervento del notaio e la registrazione presso il catasto, che attualmente non sono completamente digitalizzati o integrati con la tecnologia blockchain. Pertanto, la riduzione dei tempi a “24 ore” non è ancora una realtà consolidata nel sistema italiano.
- Costi Minori
L’utilizzo della blockchain può ridurre alcuni costi operativi, come quelli legati all’archiviazione fisica dei documenti e alle transazioni manuali. Tuttavia, l’eliminazione totale delle spese notarili non è attualmente prevista dalla normativa italiana, che richiede l’intervento del notaio per la validità degli atti di compravendita immobiliare. Inoltre, l’implementazione di smart contract comporta costi tecnici e legali che possono compensare i risparmi ottenuti in altre aree.
- Sicurezza e Anti-Frode
La blockchain offre effettivamente un alto livello di sicurezza e tracciabilità, grazie alla sua struttura immutabile e decentralizzata. Tuttavia, l’integrazione diretta tra sistemi blockchain e istituzioni come il catasto e la conservatoria dei registri immobiliari non è ancora pienamente operativa in Italia. Pertanto, la “verifica automatica” da parte di questi enti non è attualmente una pratica standard.
- Accesso Globale
Possibilità di firmare da remoto (utile per acquirenti esteri o residenti all’estero).
Rischi e Svantaggi
- Clausole Nascoste negli Smart Contract
Alcuni modelli predefiniti potrebbero includere:
- Penali automatiche per ritardi nei pagamenti.
- Rinuncia a recesso (in casi di compravendite a distanza).
- Obblighi di manutenzione imposti dal venditore.
Consiglio: Far sempre revisionare il codice dello smart contract da un avvocato specializzato.
- Responsabilità del Notaio
Se il notaio usa una piattaforma non certificata UE, l’atto potrebbe essere nullo.
- Verificare che il sistema rispetti:
- Standard eIDAS 2.0 (firma QES).
- GDPR per la gestione dei dati personali.
- Problemi Tecnologici
Private key smarrita = impossibile firmare o modificare l’atto.
Hacking: Raro, ma possibile su piattaforme meno sicure.
Come Prepararsi
Scegli Notai Abilitati
- Verifica se il notaio è registrato nel Registro UE dei Professionisti Blockchain (da luglio 2025).
- Richiedi una Copia “Umana”
- Assicurati di avere una versione PDF firmata digitalmente, ma leggibile senza strumenti tecnici.
- Fai un Check-Up Legale
Controlla:
- Se lo smart contract è modificabile in caso di errori.
- Se la blockchain usata è pubblica (es. Ethereum) o privata (più sicura per dati sensibili).
Conclusione
La blockchain offre potenziali vantaggi nel settore immobiliare, tra cui maggiore efficienza, sicurezza e accessibilità. Tuttavia, molte delle affermazioni fatte nell’articolo si basano su scenari ideali che non riflettono completamente la realtà attuale del sistema giuridico e burocratico italiano. Per una transizione efficace verso l’adozione della blockchain nel rogito immobiliare, sono necessari ulteriori sviluppi normativi e tecnologici.