Il rilascio dell’immobile locato consiste nella riconsegna dell’immobile da parte del conduttore al locatore alla scadenza del contratto di locazione o al termine di un’eventuale procedura di sfratto. Le modalità ei requisiti per la restituzione dell’immobile sono regolate dalla normativa civilistica e da una serie di orientamenti giurisprudenziali che comportano le responsabilità del conduttore e gli obblighi di riconsegna.
Modalità di Rilascio della Cosa Locata
- Restituzione del bene nello stato originario :
- L’immobile deve essere riconsegnato nelle condizioni in cui è stato consegnato , salvo il normale deterioramento dovuto all’uso (art. 1590 Codice Civile ).
- Se l’immobile presenta danni o modifiche non autorizzate, il locatore può chiedere un risarcimento o trattenere il deposito cauzionale, come stabilito anche dalla Cass. Civ., Sez. III, inviato. N. 2752/2017 .
- Consegna delle chiavi :
- La consegna delle chiavi è generalmente considerata il segno tangibile della restituzione del bene e segna il momento di cessazione della responsabilità del conduttore. La Corte di Cassazione ha affermato che, in assenza di consegna delle chiavi, la locazione è considerata ancora in essere, con il conduttore tenuto a rispondere di eventuali danni oa pagare i canoni residui ( Cass. Civ., Sez. III, Sent. n 19701/2010 ).
- Verbale di Rilascio :
- È consuetudine stilare un verbale di rilascio che documenta lo stato dell’immobile alla riconsegna. Questo verbale, firmato da entrambe le parti, tutela sia il locatore che il conduttore da eventuali contestazioni successive.
- Se le parti non raggiungono un accordo sul verbale, il locatore può adire le vie legali per contestare danni o difformità rispetto allo stato iniziale dell’immobile.
- Obbligo di comunicazione e preavviso :
- Per evitare problemi, il conduttore deve rispettare i termini di disdetta o preavviso previsti nel contratto. Se il rilascio è anticipato rispetto alla scadenza contrattuale, il locatore può chiedere il pagamento dei canoni residui o un indennizzo.
Giurisprudenza e Riferimenti della Cassazione
- Obbligo di risarcimento per danni :
- La Cassazione Civile, Sez. III, inviato. N. 2752/2017 ha sancito che, al momento della restituzione, il conduttore è responsabile per i danni che eccedono l’uso normale del bene. Il locatore può chiedere un risarcimento, eventualmente trattenendo il deposito cauzionale, a fronte di una documentazione adeguata.
- Ritardata riconsegna dell’immobile :
- La Cassazione Civile, Sez. III, inviato. N. 18388/2019 ha stabilito che il conduttore è tenuto a risarrcire il locatore per il periodo di ritardo nella restituzione dell’immobile. Questo risarcimento è generalmente quantificato in misura pari al canone di locazione o, in alcuni casi, al danno emergente e lucro cessante subito dal locatore a causa dell’indisponibilità del bene.
- Consegna delle chiavi e cessazione della locazione :
- La Cassazione Civile, Sez. III, inviato. N. 19701/2010 ha stabilito che la riconsegna dell’immobile si considera perfezionata solo con la consegna delle chiavi al locatore. Se il conduttore non restituisce le chiavi, rimane tenuto a pagare i canoni di locazione fino alla riconsegna effettiva.
- Accettazione tacita dello stato dell’immobile :
- Se il locatore riceve l’immobile senza contestare immediatamente eventuali danni o differenze dallo stato iniziale, la Cassazione ha ritenuto, in alcune frasi, che si possa configurare un’accettazione tacita dello stato del bene. Tuttavia, la contestazione deve essere formalizzata entro un tempo ragionevole, per evitare di perdere il diritto a eventuali risarcimenti ( Cass. Civ., Sez. III, Sent. n. 215/2003 ).
Sintesi
In sintesi, il rilascio della cosa locata comporta una serie di adempimenti e obblighi che devono essere rispettati da entrambe le parti per evitare contestazioni e danni economici:
- Il conduttore deve ripristinare l’immobile nello stato ricevuto, fatte salve le usure normali.
- La consegna delle chiavi segna il termine della responsabilità del conduttore.
- Eventuali contestazioni devono essere documentate, idealmente tramite un verbale di rilascio.
I riferimenti giurisprudenziali richiamati dalla Corte di Cassazione rappresentano una guida importante per risolvere le controversie legate alla restituzione dell’immobile, tutelando sia i diritti del locatore che del conduttore.