In Italia, i contratti di affitto si differenziano in base alla tipologia di immobile (residenziale, commerciale o fondiario) e hanno specifiche normative di riferimento, modalità di tassazione e adempimenti. Vediamo le principali tipologie di contratti di locazione per ognuna di queste categorie:
1. Contratti di affitto per immobili residenziali
I contratti di locazione residenziale si sono assegnati all’affitto di immobili destinati ad abitazione. Le principali tipologie sono:
a) Contratto a Canone Libero (4+4)
- Durata : 4 anni automaticamente rinnovabili per altri 4.
- Normativa di Riferimento : Legge n. 431/1998 , artt. 2, c. 1.
- Tassazione : può essere applicata la tassazione ordinaria IRPEF o la cedolare secca (21%).
- Adempimenti : registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni; aggiornamento annuale del canone con l’indice ISTAT (se non si applica la cedolare secca).
b) Contratto a Canone Concordato (3+2)
- Durata : 3 anni rinnovabili per altri 2.
- Normativa di Riferimento : Legge n. 431/1998 , artt. 2, c. 3.
- Tassazione : come per il canone libero, si può optare per IRPEF o cedolare secca (10% nelle aree ad alta tensione abitativa).
- Adempimenti : registrazione del contratto, con possibilità di ottenere riduzioni fiscali e IMU agevolata per il locatore.
c) Contratto Transitorio
- Durata : da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee (studio, lavoro fuori sede).
- Normativa di Riferimento : Legge n. 431/1998 , artt. 5, c. 1.
- Tassazione : come sopra, possibilità di cedolare secca al 10% in aree ad alta tensione abitativa.
- Adempimenti : deve specificare le motivazioni transitorie e registrazione obbligatoria.
d) Contratto per Studenti Universitari
- Durata : da 6 a 36 mesi, rinnovabile.
- Normativa di Riferimento : Legge n. 431/1998 , artt. 5, c. 2.
- Tassazione : cedolare secca al 10% o tassazione ordinaria.
- Adempimenti : registrazione, con necessità di redigere il contratto secondo schemi previsti da accordi territoriali.
2. Contratti di affitto per immobili commerciali
Questi contratti sono rivolti alla locazione di immobili per attività imprenditoriali o professionali.
a) Contratto Commerciale Standard (6+6)
- Durata : 6 anni rinnovabili per altri 6.
- Normativa di Riferimento : Legge n. 392/1978 , artt. 27.
- Tassazione : inclusa nel reddito imponibile IRPEF del locatore (non è ammessa la cedolare secca).
- Adempimenti : registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con aggiornamento annuale secondo indice ISTAT (obbligatorio).
b) Contratto Transitorio Commerciale
- Durata : massimo 18 mesi, per attività a carattere temporaneo.
- Normativa di Riferimento : Legge n. 392/1978 , artt. 27.
- Tassazione : tassazione ordinaria IRPEF.
- Adempimenti : come per il contratto commerciale standard, con indicazione delle motivazioni della temporaneità.
c) Contratti per Attività Ricettive (B&B, Agriturismo, Alberghi)
- Durata e Rinnovo : generalmente stabilità in base all’attività specifica e accordo tra le parti.
- Tassazione : IRPEF, con aliquota variabile secondo l’attività.
- Adempimenti : registrazione, segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e requisiti per le attività ricettive imposte dalla normativa locale.
3. Contratti di Affitto per Terreni (Fondiari o Agricoli)
Riguardano terreni destinati a uso agricolo o altri usi fondiari.
a) Contratto di Affitto Agricolo
- Durata : minimo 15 anni, salvo diversa pattuizione (es. coltivazioni particolari).
- Normativa di Riferimento : Legge n. 203/1982 .
- Tassazione : reddito fondiario IRPEF.
- Adempimenti : registrazione del contratto e dichiarazione dei redditi con specificazione del reddito fondiario.
b) Contratto di Affitto di Fondo Rustico a Coltivatore Diretto
- Durata : varia in base a contratto, generalmente lunga.
- Tassazione : agevolata per coltivatori diretti.
- Normativa di Riferimento : Legge n. 203/1982 e Codice Civile, art. 1647 e seguenti .
Tassazione dei contratti di locazione
1. Cedolare Secca (per immobili residenziali)
- È un regime fiscale facoltativo che sostituisce le imposte ordinarie IRPEF, addizionali e l’imposta di registro.
- Aliquote : 21% per canone libero e 10% per canone concordato.
2. Tassazione Ordinaria (IRPEF)
- I canoni di locazione concorrono a formare il reddito imponibile del locatore, con aliquote progressiva in base al reddito.
3. Imposte di Registro e Bollo
- Se non si opta per la cedolare secca, è obbligatorio pagare:
- Imposta di registro : 2% del canone annuo per i contratti a uso abitativo, 1% per i fondi rustici.
- Imposta di bollo : 16€ ogni 4 facciate di contratto.
Esempi numerici
- Contratto di locazione residenziale a canone libero (4+4) con cedolare secca :
- Canone annuo: 12.000€
- Aliquota cedolare secca: 21%
- Tassazione : 12.000€ x 21% = 2.520€
- Contratto commerciale 6+6 senza cedolare secca :
- Canone annuo: 15.000€
- Aliquota IRPEF del locatore: supponiamo 25%
- Tassazione : 15.000€ x 25% = 3.750€
- Affitto di fondo rustico per 10.000€ annui :
- Reddito fondiario tassato con IRPEF ordinaria.
- Supponendo un’aliquota del 23%, Tassazione : 10.000€ x 23% = 2.300€
Normativa di Riferimento
- Legge n. 431/1998 : regola le locazioni ad uso abitativo.
- Legge n. 392/1978 : disciplina le locazioni a uso diverso dall’abitativo.
- Il D.Lgs. n. 23/2011 : introdurre la cedolare secca per i contratti residenziali.
- Legge n. 203/1982 : regola gli affitti agricoli.
Questa normativa e le relative clausole fiscali mirano a tutelare sia il locatore che il conduttore ea incentivare specifiche tipologie di contratti. La scelta della tipologia contrattuale più adatta dipende dall’uso dell’immobile e dalle agevolazioni fiscali disponibili.