Obbligo di Classe Energetica E per le Case in Affitto dal 2025: mito o realtà?

Introduzione

Negli ultimi anni l’Unione Europea ha messo al centro delle politiche climatiche e ambientali il tema del miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici. Per chi possiede immobili da affittare, una domanda ricorre spesso: dal 2025 scatterà un obbligo di classe energetica minima “E” per le case in affitto? In questo articolo analizziamo cosa prevede la normativa europea (e quali margini di discrezionalità restano agli Stati membri), le scadenze, i rischi e i passi operativi che i proprietari dovrebbero cominciare a compiere fin da subito.

Il quadro europeo: la nuova Direttiva sulle prestazioni energetiche degli edifici (EPBD / “Case Green”)

La EPBD rivista (Direttiva (UE) 2024/1275)

La normativa chiave è la revisione della Direttiva sull’Efficienza Energetica degli Edifici, nota come EPBD recast, approvata con il regolamento (UE) 2024/1275.

• Il testo è entrato in vigore il 28 maggio 2024.
• Gli Stati membri hanno tempo fino al 29 maggio 2026 per recepirlo nel diritto nazionale.
• La Direttiva delinea principi, orientamenti e vincoli generali (ad esempio la competenza di stabilire requisiti nazionali minimi, i meccanismi di certificazione, i cosiddetti “minimum energy performance standards” o MEPS).

La EPBD non impone direttamente ad ogni immobile da locare di avere classe energetica E nel 2025 — lascia spazio agli Stati membri per modulare tempi, obblighi e sanzioni.

Le scadenze europee e gli obiettivi generali

Ecco alcune scadenze e obiettivi chiave fissati a livello UE:

Tuttavia, non è presente nella Direttiva un obbligo automatico che impone dal 2025 che tutte le case in affitto abbiano classe E — questo è un tema di recepimento nazionale e di scelta degli Stati membri.

Cosa sono i MEPS (Minimum Energy Performance Standards)

La nuova EPBD rafforza l’idea che gli edifici peggiori (in termini di efficienza) debbano essere gradualmente “tirati su” con requisiti minimi obbligatori, da applicare ad edifici esistenti, in ristrutturazione, o in occasione di vendita/locazione. Questi standard minimi (MEPS) possono:

• Imporre che un edificio offra una prestazione energetica minima per poter essere venduto o locato.
• Essere introdotti in modo graduale, con scadenze fissate nei vari Stati membri.
• Essere realizzati in modi diversificati, a seconda del contesto nazionale.

In molti documenti europei si parla di MEPS applicati in primis agli edifici non residenziali, con l’obbligo di ristrutturazione di una percentuale degli edifici più inefficienti entro il 2030.

Cosa cambia realmente per i proprietari che affittano immobili in Italia

Situazione attuale (ante recepimento)

• In Italia l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è già obbligatorio per le locazioni (e per le vendite).
• Quando un contratto di locazione viene rinnovato o prorogato, se l’APE è scaduto va aggiornato. I
• Non è ancora stabilito (al momento) un obbligo nazionale che imponga una classe minima “E” per affittare a partire dal 2025: la normativa europea non lo impone automaticamente e l’Italia deve ancora recepire e adattare le disposizioni.
• Alcune fonti sottolineano che “solo dal 2025 capiremo come verranno recepite le novità nel diritto italiano”
• Il testo definitivo della Direttiva “Case Green” non prevede sanzioni esplicite europee se un proprietario non adempie (sanzioni restano di competenza degli Stati membri).
• Non è previsto (almeno per ora) alcun divieto assoluto di vendere o affittare immobili con basso rendimento energetico (“passoire énergétiques”) nella Direttiva stessa.

Scenari possibili dopo recepimento in Italia

Quando l’Italia recepirà la Direttiva EPBD, potrà decidere:

1. Se e quando introdurre un obbligo che imponga classe minima E per gli immobili locabili.
2. Quali scadenze applicare (2028? 2030? ecc.).
3. Quali eccezioni ammettere (edifici storici, immobili con vincolo, casi gravosi, ecc.).
4. Quali sanzioni prevedere in caso di non conformità.

Alcuni studi informali o anticipazioni indicano che, secondo bozze e orientamenti, per gli edifici residenziali esistenti il salto a classe E è previsto entro il 2030, e successivamente a classe D entro il 2033.

Per gli edifici pubblici o non residenziali, gli obblighi potrebbero essere più stringenti e con scadenze anticipate (es. entro il 2026 o 2027 in certi paesi)

Un esempio di timeline “teorica” (basata su bozze e interpretazioni):

• Entro 2026: adeguamenti per edifici pubblici/non residenziali
• Entro 2030: classe minima E per residenziale
• Entro 2033: classe minima D
• Oltre il 2033: possibili ulteriori progressioni verso classi A/B

Rischi e opportunità per i proprietari

Rischi

• Se il legislatore italiano stabilisse obblighi e sanzioni, chi non si adegua rischia multe, divieti di locazione o obbligo di interventi coatti (in casi estremi).
• Impossibilità di trovare inquilini interessati a immobili con alta classe di consumo (domanda crescente di immobili efficienti).
• Deprezzamento o svalutazione dell’immobile se non adeguato alle nuove tendenze del mercato “green”.

Opportunità

• Il miglioramento energetico può aumentare il valore dell’immobile.
• Incentivi (ecobonus, fondi UE, fondi nazionali/regionali) potrebbero ridurre i costi degli interventi.
• Immagine “green” come elemento competitivo sul mercato locazioni.
• Riduzione delle bollette energetiche e maggiore confort per l’inquilino, che può essere un forte argomento commerciale.

Cosa fare da oggi: strategia operativa per i proprietari

Se fossi proprietario di immobili da affittare, ecco un piano d’azione consigliato:

1. Monitorare il recepimento italiano
   Verifica i testi definitivi che l’Italia adotterà per recepire la Direttiva EPBD: quali classi minime verranno imposte, scadenze, eccezioni e sanzioni.
2. Audit energetico / diagnosi preventiva
   Fai valutare i tuoi immobili — se non l’hai già fatto — per sapere in quale classe energetica sono, individuare i punti critici (dispersioni, impianti inefficienti, finestre, isolamento, etc.).
3. Pianificare interventi graduali
   Miglioramenti che spesso offrono il miglior rapporto costi/benefici:
   • Coibentazione (muri, tetto/solaio, pavimenti)
   • Sostituzione infissi con vetri doppi/tripli
   • Caldaie/pompe di calore efficienti
   • Sistemi solari termici o fotovoltaici
   • Domotica per il controllo dei consumi
4. Approfittare degli incentivi disponibili
   Approfitta degli incentivi nazionali (ecobonus, detrazioni fiscali, superbonus se applicabile) e di eventuali fondi UE locali che verranno stanziati per la transizione energetica.
5. Adeguare i contratti di locazione
   Quando scade un contratto o si rinnova, prevedi clausole che permettano l’adeguamento energetico (accesso per lavori, miglioramenti, ecc.). Assicurati di allegare sempre l’APE aggiornato.
6. Prevedere budget e tempistiche ragionevoli
   I lavori andranno “spalmati” nel tempo, con priorità ai casi peggiori, evitando di gravare tutto su un’unica scadenza che potrebbe essere problematica se il recepimento italiano fosse lento.
7. Comunicazione e marketing “verde”
   Valuta di promuovere l’immobile evidenziando migliorie energetiche e risparmi stimati: questo può diventare un vantaggio competitivo.

Conclusione: l’obbligo E dal 2025 è imminente? Non ancora — ma la finestra è aperta

In sintesi: non attualmente esiste un obbligo europeo che impone che tutte le case in affitto abbiano classe energetica E dal 2025. La Direttiva EPBD del 2024 offre un quadro di riferimento, ma sta all’Italia (e a ciascuno Stato membro) stabilire modalità, tempi e sanzioni con il recepimento nazionale.

Detto ciò, è altamente probabile che, nell’arco del prossimo decennio, vengano introdotti MEPS che impongano standard minimi di prestazione anche alle abitazioni affittate. Per i proprietari, la strada più sicura è anticipare i tempi con diagnosi, interventi migliorativi e un’attenta strategia finanziaria.