Esempio calcolo valore di mercato

Vediamo un esempio dettagliato di come applicare il metodo di analisi comparativa di mercato per determinare il valore di un immobile. Prendiamo in considerazione un ipotetico appartamento situato in una zona residenziale, con le seguenti caratteristiche:

• Superficie: 100 mq
• Locali: 3 stanze, 1 bagno
• Piano: 2°
• Accessori: balcone e garage

Supponiamo di voler stimare il valore di mercato di questo appartamento.

Passaggi dell’analisi comparativa di mercato

1. Individuazione di immobili comparabili Per una valutazione accurata, cerchiamo immobili recentemente venduti nella stessa zona e con caratteristiche simili. Immaginiamo di trovare i seguenti 3 immobili comparabili:
   • Immobile A: 100 mq, 3 stanze, 1 bagno, piano 3°, senza garage, venduto a 190.000 euro.
   • Immobile B: 95 mq, 3 stanze, 1 bagno, piano 2°, con balcone ma senza garage, venduto a 195.000 euro.
   • Immobile C: 105 mq, 3 stanze, 1 bagno, piano 1°, con balcone e garage, venduto a 215.000 euro.
2. Analisi dei prezzi e delle differenze Ora analizziamo come le differenze tra l’immobile in esame e i comparabili possano influenzare il valore:
   • Immobile A:
     • Manca il garage (ipotizziamo un valore del garage di 10.000 euro).
     • Essendo al piano 3°, potrebbe avere un valore leggermente inferiore (ipotizziamo -2.000 euro rispetto al piano 2°).
     • Prezzo aggiustato = 190.000 + 10.000 – 2.000 = 198.000 euro.
   • Immobile B:
     • Superficie leggermente inferiore (95 mq contro 100 mq); stimiamo +3.000 euro per i 5 mq aggiuntivi.
     • Manca il garage (ipotizziamo sempre un valore di 10.000 euro).
     • Prezzo aggiustato = 195.000 + 3.000 + 10.000 = 208.000 euro.
   • Immobile C:
     • Superficie leggermente superiore (105 mq contro 100 mq); stimiamo -2.500 euro per i 5 mq in più, per avvicinarlo al nostro immobile.
     • Il piano inferiore potrebbe ridurre leggermente il valore rispetto al piano 2° (stimiamo -3.000 euro).
     • Prezzo aggiustato = 215.000 – 2.500 – 3.000 = 209.500 euro.
3. Calcolo della media dei prezzi aggiustati Ora calcoliamo la media dei prezzi aggiustati per ottenere una stima del valore del nostro immobile:Valore stimato=198.000+208.000+209.5003=615.500/3=205.167 euro\text{Valore stimato} = \frac{198.000 + 208.000 + 209.500}{3} = 615.500 / 3 = 205.167 \text{ euro}Valore stimato=3198.000+208.000+209.500​=615.500/3=205.167 euro
4. Conclusione Il valore di mercato stimato per l’appartamento, basato sull’analisi comparativa di mercato, è di circa 205.000 euro.

Questa stima può essere ulteriormente raffinata aggiungendo altri immobili comparabili o consultando un perito per un’analisi più approfondita.