La Legge Salva Casa 2024 ha introdotto rilevanti modifiche alle tolleranze costruttive previste nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), al fine di facilitare la gestione delle piccole difformità edilizie che non compromettono la sicurezza strutturale e la regolarità urbanistica degli immobili. Le tolleranze costruttive rappresentano margini di variazione consentiti nelle dimensioni e nelle caratteristiche costruttive degli edifici, utili per evitare lunghe e onerose pratiche di sanatoria in presenza di irregolarità minime.
Introduzione alla Legge Salva Casa 2024 e alle Tolleranze Costruttive
Prima della riforma del 2024, le tolleranze costruttive erano gestite in modo rigido, e difformità minime (come piccoli scostamenti nelle misure o variazioni di materiali) potevano essere sanzionate e richiedere procedimenti amministrativi complessi. Le nuove disposizioni prevedono una maggiore flessibilità per le difformità edilizie minori che non alterano le caratteristiche essenziali dell’edificio. Lo scopo è di rendere più semplice la regolarizzazione delle variazioni non sostanziali, evitando l’applicazione di sanzioni e obblighi di sanatoria per interventi che non incidono sulla sicurezza, sui volumi o sulle destinazioni d’uso.
Modifiche Significative alle Tolleranze Costruttive
Le principali modifiche introdotte dalla Legge Salva Casa 2024 riguardano i seguenti aspetti:
- Ampliamento delle Tolleranze sulle Misure: La nuova normativa ha esteso il margine delle tolleranze edilizie consentite per scostamenti nelle misure, passando dal precedente 2% fino a un massimo del 5% per alcune tipologie di difformità. Questo significa che variazioni minori, come piccoli scostamenti nelle altezze, larghezze, e profondità delle strutture, rientrano ora nelle tolleranze senza necessità di autorizzazioni.
- Definizione di Difformità Irrilevanti: Le difformità che non alterano la sicurezza strutturale e non incidono sulla volumetria o sulla destinazione d’uso sono considerate irrilevanti e non necessitano di sanatoria o di titoli aggiuntivi per mantenere la conformità edilizia. Ad esempio, variazioni minime nell’altezza del soffitto o nelle finiture interne rientrano in questa categoria.
- Semplificazione per Modifiche di Materiali e Finiture: È consentito utilizzare materiali diversi da quelli dichiarati inizialmente, purché non alterino la struttura o l’aspetto esterno dell’edificio in modo significativo. Questo agevola le sostituzioni per motivi estetici, di risparmio energetico o di disponibilità, senza obbligo di sanatoria.
- Tolleranze per Variazioni Estetiche Minori: La nuova normativa consente una maggiore flessibilità per modifiche estetiche di facciata, purché non alterino le caratteristiche essenziali dell’edificio. Ad esempio, variazioni minime nella disposizione di aperture (finestre, porte) possono rientrare nelle tolleranze, evitando obblighi di regolarizzazione.
- Nuove Procedure per il Riconoscimento delle Tolleranze: La legge stabilisce che in caso di piccole difformità non strutturali, un tecnico abilitato possa presentare una dichiarazione asseverata per confermare che le variazioni rientrano nelle tolleranze consentite, senza richiedere ulteriori titoli o autorizzazioni.
Esempi Concreti delle Modifiche Introdotte
Vediamo alcuni esempi per comprendere meglio la portata di queste modifiche e l’applicazione delle nuove tolleranze costruttive.
Esempio 1: Scostamento nelle Altezze dei Soffitti
Un immobile presenta un’altezza del soffitto leggermente inferiore rispetto a quella indicata nei documenti originali, con una variazione del 3%. Prima della riforma, questa difformità avrebbe potuto richiedere una sanatoria, con costi aggiuntivi e un iter burocratico. Con le nuove tolleranze del 5%, questa variazione rientra nei limiti consentiti e non richiede alcuna sanatoria né modifiche dei documenti edilizi.
Esempio 2: Variazioni nelle Finiture Esterne
Un edificio residenziale viene completato con una facciata in intonaco colorato diverso da quello approvato nel progetto iniziale. In passato, una variazione di questo tipo avrebbe potuto essere sanzionata e richiedere una regolarizzazione. Con la nuova normativa, questa variazione estetica rientra tra le tolleranze edilizie e non richiede alcun intervento di regolarizzazione, poiché non compromette né la struttura né la sicurezza dell’edificio.
Esempio 3: Piccole Differenze nelle Misure di Porte e Finestre
Durante la costruzione di un appartamento, le dimensioni di una finestra sono risultate leggermente diverse rispetto al progetto, con uno scostamento del 4% in altezza. La normativa precedente avrebbe potuto richiedere un aggiornamento delle pratiche edilizie, anche per questa variazione minore. Con le nuove tolleranze, il cambio rientra nei margini consentiti e non necessita di sanatoria né di variazione nei titoli edilizi.
Esempio 4: Materiali Alternativi nelle Finiture Interne
In un edificio per uffici, il pavimento originariamente previsto in legno è stato sostituito con un materiale diverso, ma con le stesse caratteristiche estetiche. Prima della riforma, questa variazione avrebbe potuto comportare l’obbligo di modifica dei documenti edilizi. Con la nuova normativa, però, l’utilizzo di materiali alternativi che non alterano la struttura rientra nelle tolleranze e non richiede alcuna variazione nei titoli.
Modalità di Rilascio dei Titoli e Dichiarazione di Tolleranza
La nuova normativa ha introdotto anche procedure semplificate per il riconoscimento delle tolleranze edilizie:
- Dichiarazione Asseverata del Tecnico: In caso di difformità edilizie che rientrano nelle tolleranze consentite, un tecnico abilitato può certificare l’adeguatezza dell’immobile tramite una dichiarazione asseverata, confermando che la difformità è irrilevante e rientra nei margini di tolleranza. Questo evita la necessità di ulteriori titoli o pratiche burocratiche.
- Esenzione dalla SCIA e dal Permesso di Costruire per Difformità Minori: Se le variazioni rientrano nelle tolleranze e non alterano l’uso o la volumetria dell’immobile, non è necessaria alcuna modifica del titolo edilizio, né la presentazione di una SCIA o un permesso di costruire. Questo snellisce le pratiche per piccole difformità, evitando ai proprietari oneri aggiuntivi.
- Validità della Dichiarazione nelle Transazioni Immobiliari: La dichiarazione asseverata del tecnico sulle tolleranze edilizie consente di considerare l’immobile conforme allo stato legittimo anche in caso di compravendita o altre transazioni, offrendo maggiore certezza e sicurezza ai futuri acquirenti.
Conclusione
Le modifiche alle tolleranze costruttive introdotte dalla Legge Salva Casa 2024 rappresentano un significativo passo avanti verso una gestione più flessibile delle difformità edilizie. Grazie all’ampliamento dei margini di tolleranza e alle procedure semplificate, è possibile risolvere le irregolarità minori senza lunghe pratiche di sanatoria. Questo favorisce il mercato immobiliare e permette ai proprietari di valorizzare gli immobili senza ostacoli burocratici, garantendo allo stesso tempo la sicurezza e la regolarità urbanistica degli edifici.