Il diritto di prelazione nella vendita è il diritto di una persona (prelazionario) di essere preferita rispetto ad altri nell’acquisto di un bene immobile o mobile, nel caso in cui il proprietario decide di venderlo. Questo diritto si applica solo in determinate circostanze e per specifici soggetti previsti dalla legge o da accordi contrattuali. Il diritto di prelazione è una tutela per il prelazionario, garantendogli la possibilità di acquisire il bene a condizioni equivalenti a quelle proposte da un terzo.
Introduzione al diritto di prelazione
Il diritto di prelazione si attiva solo se il proprietario decide di vendere il bene. Questo diritto si distingue dalla generica: chi ha la prelazione può esercitare il suo diritto in via prioritaria rispetto a qualsiasi altro acquirente esterno. Esistono due principali tipologie di prelazione:
- Prelazione legale : prevista dalla legge in situazioni specifiche, come quella in favore di affittuari di fondi agricoli o di eredi nei confronti di beni ereditari.
- Prelazione volontaria o convenzionale : concordata per contratto tra privati.
Normativa di riferimento
Il diritto di prelazione è regolato dal Codice Civile italiano e da leggi speciali in casi particolari. Le principali normative di riferimento sono:
- Articolo 732 cc – Prelazione ereditaria : disciplina la prelazione nei casi di divisione ereditaria. Se uno degli eredi vuole vendere la propria quota a terzi, deve offrirla agli altri coeredi in parità di condizioni.
- Articoli 38 e seguenti della Legge 27 luglio 1978, n. 392 – Prelazione per immobili urbani ad uso abitativo : stabiliscono che, nel caso di vendita di un immobile affittato ad uso abitativo, l’inquilino ha diritto di prelazione sull’acquisto, purché vi risieda stabilmente.
- Articoli 8 e 31 della Legge 26 maggio 1965, n. 590 – Prelazione agraria : questa legge conferisce il diritto di prelazione ai coltivatori diretti (affittuari agricoli) nel caso in cui il proprietario intende vendere il fondo agricolo.
- Prelazione convenzionale (Art. 1322 cc): può essere pattuita liberamente tra le parti, applicando il diritto di prelazione in un contratto. Per essere opponibile a terzi, l’accordo deve essere trascritto, soprattutto nel caso di immobili.
Funzionamento del diritto di prelazione
Quando il proprietario decide di vendere un bene soggetto a prelazione, deve notificare al prelazionario la propria intenzione, indicando il prezzo e le condizioni di vendita . Il prelazionario ha quindi un periodo di tempo per esercitare il suo diritto, solitamente entro 60 giorni dalla notifica (ma il termine può variare a seconda della normativa specifica). Se il prelazionario esercita il diritto, acquista il bene alle stesse condizioni proposte al terzo; in caso contrario, il proprietario può vendere il bene al terzo.
Esempi di diritto di prelazione
- Prelazione agraria : un coltivatore diretto affitta un terreno agricolo per coltivarlo. Il proprietario decide di venderlo e notifica l’intenzione al coltivatore, specificando il prezzo richiesto. Il coltivatore, grazie alla legge sulla prelazione agraria, ha diritto di essere preferito rispetto agli altri acquirenti, purché accetti il prezzo e le condizioni di vendita.
- Prelazione dell’inquilino su un immobile ad uso abitativo : un proprietario intende vendere un appartamento affittato. Se l’inquilino vi risiede come abitazione principale, ha il diritto di prelazione e deve essere informato delle condizioni di vendita. L’inquilino può quindi decidere di acquistare l’immobile alle stesse condizioni o rinunciare, lasciando libero il proprietario di vendere a un terzo.
- Prelazione ereditaria : un immobile rientra in una comunione ereditaria tra più fratelli. Uno dei fratelli decide di vendere la propria quota a un esterno, ma prima deve offrire la quota agli altri coeredi alle medesime condizioni di vendita. I coeredi possono così decidere se esercitare il diritto di prelazione o vendere la quota all’esterno.
- Prelazione convenzionale in un contratto : due soci proprietari di un capannone stipulano un contratto con cui si concedono reciprocamente il diritto di prelazione sulla vendita della propria quota. Se uno dei soci decide di vendere, dovrà offrire prima all’altro la possibilità di acquistare la quota, impedendo la vendita immediata a un estraneo.
Conseguenze della violazione del diritto di prelazione
Se il proprietario vende il bene a un terzo senza rispettare il diritto di prelazione, il prelazionario può richiedere il risarcimento dei danni o, in alcuni casi, esercitare il diritto di riscatto . Il riscatto consente al prelazionario di sostituirsi all’acquirente terzo, acquistando il bene alle stesse condizioni. Questo rimedio si applica principalmente nel caso di prelazione legale e comporta l’annullamento della vendita avvenuta con il terzo.
Conclusioni
Il diritto di prelazione è un istituto giuridico che tutela alcuni soggetti, dando loro priorità nell’acquisto di un bene in caso di vendita. Esso rappresenta una garanzia, specialmente per chi ha un interesse legittimo nella proprietà, come affittuari, coeredi e coltivatori diretti. La sua corretta applicazione richiede attenzione al rispetto dei termini e delle formalità previste dalla legge, altrimenti il prelazionario può ricorrere alla tutela giurisdizionale per far valere il proprio diritto.