Il contratto di affitto di ramo d’azienda è un accordo mediante il quale il proprietario di un’azienda (o di una sua parte autonoma, ossia il “ramo”) concede a un terzo (affittuario) il diritto di gestire e utilizzare l’azienda o un suo ramo per un periodo determinato in cambio di un corrispettivo periodico. Questo tipo di contratto è usato spesso quando l’imprenditore vuole affidare temporaneamente la gestione di una parte della propria attività senza cedere la proprietà.
1. Introduzione
L’affitto di ramo d’azienda permette all’affittuario di gestire autonomamente un’attività o una parte di essa, assumendo i rischi imprenditoriali, ma utilizzando il know-how, le attrezzature e la rete di clienti già esistenti. In pratica, il locatore (proprietario dell’azienda) mantiene la proprietà dell’azienda o del ramo affittato, mentre l’affittuario ne assume la gestione operativa.
2. Caratteristiche del contratto di affitto di ramo d’azienda
- Oggetto: Il contratto può riguardare l’intera azienda o un ramo specifico, purché autonomo e organizzato.
- Corrispettivo: Generalmente, l’affittuario paga un canone periodico. Le modalità e la frequenza di pagamento sono definite nel contratto.
- Durata: Il contratto può avere una durata limitata o essere rinnovabile. La durata deve essere sufficiente per consentire all’affittuario di svolgere adeguatamente l’attività e ottenere un rendimento.
- Inventario e avviamento: Al momento della stipula, si redige un inventario dei beni aziendali, che resteranno in dotazione all’affittuario per tutta la durata del contratto.
3. Procedura di stipula del contratto
a) Redazione del contratto
- Il contratto deve essere redatto per iscritto e specificare chiaramente gli elementi essenziali:
- Descrizione dettagliata dell’azienda o del ramo d’azienda oggetto del contratto.
- Durata del contratto.
- Canone d’affitto e modalità di pagamento.
- Obblighi dell’affittuario riguardo alla gestione.
- È consigliabile effettuare una due diligence per verificare la situazione patrimoniale e finanziaria dell’azienda.
b) Adempimenti legali
- Registrazione del contratto: Deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Viene applicata l’imposta di registro in misura proporzionale al canone d’affitto.
- Comunicazione alla Camera di Commercio: Essendo un trasferimento temporaneo d’azienda, è necessario aggiornare l’iscrizione della società alla Camera di Commercio competente.
- Notifica ai terzi: Eventuali creditori e fornitori devono essere informati, anche per rispettare i loro diritti nei confronti dell’azienda affittata.
4. Fiscalità e tassazione
- Canone d’affitto: Il canone pagato dall’affittuario è deducibile fiscalmente come costo aziendale.
- Reddito del locatore: Per il locatore, i proventi derivanti dal canone di affitto sono considerati reddito d’impresa e tassati di conseguenza.
- Imposte: Oltre all’imposta di registro (solitamente il 3% del canone annuo), possono applicarsi altre imposte, a seconda della natura dei beni aziendali trasferiti temporaneamente.
- IVA: L’operazione è esente da IVA se l’affitto riguarda un’azienda o ramo d’azienda completo (cioè dotato di autonomia funzionale).
5. Esempio di affitto di ramo d’azienda
Immaginiamo una società che gestisce una catena di ristoranti. Il proprietario decide di affittare un singolo ristorante a un affittuario per un periodo di tre anni con un canone mensile di 5.000 euro.
- Descrizione del ramo d’azienda: Il contratto specifica che il ristorante include i locali, le attrezzature, il personale e la clientela esistente.
- Canone d’affitto: Il canone annuale è 60.000 euro, e il contratto prevede un pagamento mensile.
- Durata: Tre anni con possibilità di rinnovo.
- Registrazione: Il contratto viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate e comunicato alla Camera di Commercio.
6. Normativa di riferimento
- Codice Civile, Articolo 2562: prevede che, salvo diversa disposizione contrattuale, l’affittuario è tenuto a gestire l’azienda mantenendo il suo valore economico.
- Legge Fallimentare (R.D. 16 marzo 1942, n. 267): disciplina le eventuali conseguenze in caso di fallimento dell’affittuario o del locatore.
- Codice Civile, Articoli 2555-2562: regolano la cessione e l’affitto di azienda o di ramo di azienda, stabilendo diritti e obblighi tra le parti.
In sintesi, l’affitto di ramo d’azienda è un contratto vantaggioso per il locatore che vuole mantenere la proprietà ma temporaneamente cedere la gestione, e per l’affittuario che può gestire un’attività avviata. La procedura richiede attenzione agli obblighi fiscali, e il contratto deve includere una descrizione precisa del ramo e della gestione aziendale.