Le difformità edilizie possono essere totali o parziali , ognuna delle quali comporta implicazioni normative specifiche e potenziali sanzioni. Questa distinzione è normata principalmente dal dPRn 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, e recentemente aggiornata tramite interventi legislativi come la Legge n. 105/2024, che ha semplificato la gestione delle difformità tramite il cosiddetto “Decreto Salva Casa” per evitare demolizioni non strettamente necessarie.
Difformità parziali
Le difformità parziali riguardano modifiche non sostanziali, che possono includere variazioni minori di dimensioni o posizione di alcuni elementi architettonici (ad esempio finestre o porte) senza influire sugli elementi strutturali principali o sulla destinazione d’uso dell’immobile. Questi casi non richiedono necessariamente un nuovo permesso di costruire, ma possono essere sanati con un permesso in variante o una sanzione amministrativa per regolarizzare la situazione (art. 34-bis del TUE).
Difformità totali
Le difformità totali, invece, riguardano modifiche più significative che stravolgono il progetto approvato, come cambiamenti sostanziali di volume, superficie, altezza o uso dell’immobile. Queste variazioni richiedono un nuovo permesso di costruzione, poiché l’edificio non può essere considerato conforme al progetto originario. Nei casi più gravi, le normative prevedono la possibilità di demolizione o il ripristino dello stato originario dell’edificio.
Esempi e recenti sviluppi
Un esempio di difformità parziale potrebbe essere lo spostamento non autorizzato di una finestra, mentre una difformità totale potrebbe riguardare la realizzazione di una sopraelevazione senza permessi. Recentemente, la sentenza del Consiglio di Stato n. 8072 del 2024 ha ulteriormente chiarito questi aspetti, specificando che difformità parziali lievi potrebbero essere tollerate senza l’obbligo di sanatoria o sanzione, se non compromettono la sicurezza o l’estetica del fabbricato.
Le nuove disposizioni normative mirano a semplificare la gestione di queste difformità, riducendo le sanzioni o eliminando l’obbligo di demolizione in situazioni che non rappresentano un abuso grave, incentivando così una regolarizzazione più agevole per i proprietari e una maggiore sicurezza degli edifici nel contesto urbano .