I contratti rent to buy sono una forma di contratto che combina l’affitto e l’opzione di acquisto di un immobile. Questo tipo di contratto, introdotto in Italia con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014), è pensato per chi vuole acquistare una casa, ma non è ancora pronto o non ha subito la possibilità di farlo, ad esempio per difficoltà di accesso al mutuo.
Come Funziona il Rent to Buy
Nel rent to buy, il conduttore (futuro acquirente) inizia a pagare un canone mensile di locazione per vivere nell’immobile, ma parte di questo canone viene considerata come un acconto sul prezzo di acquisto. Alla scadenza del contratto, l’inquilino ha la possibilità di acquistare l’immobile, sottraendo dal prezzo finale la somma già versata come anticipo.
Struttura del Contratto Rent to Buy
- Periodo di affitto:
- Si stabilisce una durata iniziale durante la quale l’inquilino paga il canone d’affitto e vive nell’immobile.
- Parte del canone mensile è destinata alla locazione, mentre una parte va a costituire un acconto sul prezzo di acquisto.
- Opzione di acquisto:
- Al termine del periodo di affitto, l’inquilino ha il diritto (ma non l’obbligo) di acquistare l’immobile, sottraendo dal prezzo complessivo quanto già versato in anticipo.
- Se l’inquilino decide di non acquistare, il proprietario mantiene i canoni pagati fino a quel momento e può riprendere possesso dell’immobile.
- Trascrizione nei Registri Immobiliari:
- Per legge, il contratto rent to buy deve essere trascritto nei Registri Immobiliari, garantendo così una tutela per il conduttore. La trascrizione impedisce che l’immobile possa essere venduto a terzi o ipotecato senza che l’inquilino ne sia informato.
Vantaggi del Rent to Buy
- Per l’acquirente (conduttore):
- Permette di vivere subito nella casa, iniziando a pagare mensilmente senza richiedere un mutuo immediato.
- Accumula una quota come anticipo sull’acquisto, riducendo così il capitale necessario per l’acquisto futuro.
- Consente di verificare la qualità dell’immobile prima di impegnarsi definitivamente con l’acquisto.
- Per il venditore (proprietario):
- Trova un acquirente già motivato, mantenendo intanto un’entrata economica mensile.
- In caso di mancato acquisto da parte del conduttore, i canoni di affitto rimangono comunque al venditore.
Svantaggi del Rent to Buy
- Per l’acquirente:
- Se decide di non acquistare, perde la quota versata come acconto, che viene trattenuta dal proprietario.
- C’è il rischio che, alla scadenza del periodo di affitto, non sia ancora nelle condizioni finanziarie di accendere un mutuo per completare l’acquisto.
- Per il venditore:
- Se il conduttore decide di non acquistare, il proprietario potrebbe dover trovare un nuovo acquirente.
- I tempi di vendita dell’immobile si allungano, poiché il periodo di affitto riduce l’immediata disponibilità della somma.
Rent to Buy vs. Leasing Immobiliare
Il leasing immobiliare è simile al rent to buy ma ha una struttura più vincolante e fiscale. Nel leasing immobiliare, l’acquisto finale è obbligatorio e l’intermediario è una banca o una finanziaria. Il rent to buy, invece, prevede solo un’opzione di acquisto e può essere stipulato direttamente tra privati.
Durata del Contratto
In genere, il periodo di affitto previsto nei contratti rent to buy può variare, ma di solito non supera i 10 anni.