La Legge Salva Casa 2024 ha introdotto significative modifiche all’articolo 23-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia – TUE), riguardante il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Le modifiche mirano a semplificare le procedure e i titoli necessari per effettuare cambi di destinazione d’uso, incentivando la riqualificazione degli edifici esistenti e favorendo una maggiore flessibilità nel loro utilizzo.
Introduzione alla Legge Salva Casa 2024 e al Cambio di Destinazione d’Uso
L’art. 23-bis del TUE disciplina il cambio di destinazione d’uso, un intervento edilizio che implica una variazione funzionale dell’immobile. Tale modifica può riguardare il passaggio da una categoria funzionale all’altra (ad esempio, da residenziale a commerciale o viceversa) e può avere importanti conseguenze urbanistiche, fiscali e di sicurezza. Prima della Legge Salva Casa 2024, i cambi di destinazione d’uso richiedevano titoli edilizi specifici come la SCIA o il permesso di costruire, con procedure amministrative spesso complesse e costose.
La Legge Salva Casa 2024 semplifica queste procedure e riduce l’obbligo di titoli per alcuni cambi di destinazione d’uso che non comportano interventi strutturali. In questo modo, viene incentivato il riutilizzo e la valorizzazione degli edifici già esistenti, senza necessità di nuove costruzioni, favorendo la sostenibilità e la riqualificazione urbana.
Modifiche Significative all’Art. 23-bis
Le principali modifiche introdotte dalla Legge Salva Casa 2024 all’art. 23-bis riguardano i seguenti aspetti:
- Semplificazione per i Cambi di Destinazione d’Uso Non Strutturali: Viene consentito il cambio di destinazione d’uso, all’interno della stessa categoria funzionale, senza necessità di presentare una SCIA o permesso di costruire, purché l’intervento non preveda modifiche strutturali. Ad esempio, è ora possibile passare da un’attività commerciale a una direzionale (ufficio) senza obbligo di permessi, agevolando così la riconversione degli immobili in base alle esigenze del mercato.
- Possibilità di Cambio tra Categorie Diverse con SCIA: La nuova normativa consente di cambiare la destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (ad esempio da residenziale a commerciale) tramite SCIA anziché permesso di costruire, a condizione che non vi siano interventi strutturali. Questo passaggio riduce sia i tempi sia i costi della procedura, permettendo a molti immobili di adattarsi a usi più rispondenti alle esigenze della comunità locale.
- Ampliamento delle Categorie Funzionali: È stata introdotta una definizione più ampia delle categorie funzionali, che permette maggiore flessibilità nell’inquadramento di attività diverse all’interno dello stesso immobile. Questo consente di gestire in modo più agevole le destinazioni d’uso “miste” (come residenziale/commerciale) senza ricorrere a titoli particolari.
- Conferma della Modalità di Presentazione per Cambi che Incidono su Volumi o Superfici: Se il cambio di destinazione d’uso implica modifiche strutturali, come l’ampliamento di volumetria o la modifica delle superfici, resta necessario il permesso di costruire. La Legge Salva Casa 2024 però ha chiarito meglio i criteri per definire quando sono richiesti permessi, riducendo le ambiguità interpretative e uniformando le regole a livello nazionale.
- Riduzione delle Tempistiche per il Rilascio dei Titoli: La legge introduce tempistiche più brevi per l’accettazione o il rifiuto delle pratiche edilizie, in particolare per quanto riguarda la SCIA. Se non vi è risposta da parte dell’amministrazione entro il termine stabilito, il cambio di destinazione si considera approvato per “silenzio-assenso”.
Esempi Concreti delle Modifiche Introdotte
Vediamo alcuni esempi pratici per comprendere come queste modifiche facilitino i cambi di destinazione d’uso.
Esempio 1: Cambio di Destinazione d’Uso da Negozio a Ufficio
Un immobile precedentemente utilizzato come negozio al dettaglio viene convertito a ufficio per una società di servizi. Secondo la normativa precedente, sarebbe stata necessaria una SCIA e, in alcuni casi, un permesso di costruire. Con la Legge Salva Casa 2024, questo cambio di destinazione d’uso è ora possibile senza titolo, poiché rientra nella stessa categoria funzionale (attività economica/direzionale) e non implica modifiche strutturali. Il proprietario può quindi adattare l’immobile a un nuovo uso in modo rapido e senza burocrazia.
Esempio 2: Conversione di un Magazzino a Locale Commerciale
Un magazzino situato in una zona commerciale viene riconvertito a locale di vendita al dettaglio. In base alla normativa precedente, era necessario il permesso di costruire per cambiare destinazione d’uso da deposito a commerciale. Con la nuova normativa, se non sono previsti interventi strutturali, il passaggio può avvenire tramite SCIA, riducendo i tempi di rilascio e semplificando la procedura.
Esempio 3: Passaggio da Residenziale a Casa Vacanze
Un appartamento residenziale in una zona turistica viene trasformato in casa vacanze per affitti brevi. In passato, questo cambio di destinazione d’uso richiedeva una SCIA, anche se l’immobile restava a destinazione abitativa. La Legge Salva Casa 2024 permette questo tipo di conversione senza necessità di titoli aggiuntivi, se l’uso prevalente resta quello abitativo, facilitando l’adeguamento degli immobili al mercato turistico.
Esempio 4: Locale Commerciale che Diventa Laboratorio Artigianale
Un negozio di abbigliamento viene trasformato in laboratorio artigianale per la creazione di prodotti di design. In base alla nuova normativa, è possibile effettuare questo cambio di destinazione d’uso con una SCIA, purché non vengano modificati volumi e superfici. Questo permette all’immobile di adattarsi a un nuovo tipo di attività senza costosi e lunghi permessi di costruire.
Precisazioni sulle Modalità di Rilascio dei Titoli
La Legge Salva Casa 2024 introduce semplificazioni anche nelle modalità di rilascio dei titoli per il cambio di destinazione d’uso:
- SCIA per Cambi di Categoria Funzionale senza Modifiche Strutturali: Per cambi di destinazione che coinvolgono diverse categorie funzionali (ad esempio da residenziale a commerciale) ma che non richiedono interventi strutturali, è sufficiente presentare una SCIA. Questo riduce significativamente il tempo di attesa rispetto al permesso di costruire.
- Permesso di Costruire per Interventi con Modifiche Strutturali: Se il cambio di destinazione d’uso comporta modifiche alla struttura dell’edificio (come ampliamenti o riduzioni di volumetria), è ancora necessario il permesso di costruire. La legge, tuttavia, chiarisce meglio i parametri per definire gli interventi strutturali, riducendo incertezze e interpretazioni variabili.
- Silenzio-Assenso: Viene introdotto un termine entro il quale le amministrazioni devono pronunciarsi sulle pratiche di SCIA; in mancanza di risposta entro il termine (di solito 30 giorni), il cambio di destinazione d’uso si considera approvato per silenzio-assenso. Questo meccanismo riduce i tempi di attesa per i proprietari, garantendo certezza e rapidità.
Conclusione
Le modifiche introdotte all’art. 23-bis del D.P.R. 380/01 tramite la Legge Salva Casa 2024 rappresentano un’importante svolta per la gestione dei cambi di destinazione d’uso in Italia. Queste semplificazioni rendono più agevole e rapido l’adeguamento degli immobili alle esigenze economiche, abitative e turistiche moderne. Grazie alla SCIA e alla riduzione dei requisiti per interventi minori, la normativa agevola il riuso degli edifici esistenti, promuovendo una gestione sostenibile del patrimonio edilizio nazionale.