Il mancato o ritardato pagamento del canone e degli oneri accessori rappresenta uno degli inadempimenti più comuni nei contratti di locazione. La normativa e la giurisprudenza prevedono diverse conseguenze e interpretazioni in merito, con particolare attenzione agli obblighi delle parti e alla valutazione delle cause e della gravità dell’inadempimento. Di seguito vengono analizzati i principali aspetti e clausole che possono entrare in gioco in caso di inadempimento:
a) Autoriduzione del Canone
L’autoriduzione del canone è una pratica attraverso la quale il conduttore decide di ridurre autonomamente l’importo del canone, generalmente per contestazioni circa lo stato dell’immobile oi servizi ricevuti. La Cassazione ha stabilito che il conduttore non ha diritto di autoridurre il canone , poiché il pagamento integrale è un obbligo fondamentale (ad esempio, Cass. Civ., Sez. III, Sent. n. 19991/2011 ). In caso di problemi, il conduttore può agire per vie legali, ma non può decidere unilateralmente una riduzione.
b) Clausola di Pagamento Anticipato del Canone
La clausola di pagamento anticipato del canone è valida e spesso inserita nei contratti di locazione per garantire il pagamento regolare. La Cassazione ha confermato la legittimità di queste clausole, un patto che siano espresse chiaramente nel contratto. Il mancato pagamento del canone anticipato costituisce inadempimento e può portare allo sfratto per morosità, salvo giustificazioni di forza maggiore.
c) Clausola Risolutiva Espressa
La clausola risolutiva espressa è una clausola contrattuale che stabilisce che il contratto di locazione si risolve automaticamente in caso di inadempimento, come il mancato pagamento di uno o più canoni. Secondo la giurisprudenza della Cassazione, una clausola risolutiva espressa è valida se specifica in modo chiaro e univoco i casi di inadempimento che ne causano l’attivazione ( Cass. Civ., Sez. III, Sent. n. 24528/2009 ). L’inserimento della clausola risolutiva espressa rende immediata la possibilità per il locatore di richiedere la risoluzione del contratto senza dover provare la gravità dell’inadempimento.
d) Giudizio Pendente
Nel caso in cui vi sia un giudizio pendente per il mancato pagamento del canone, il giudice può valutare le ragioni del conduttore per sospendere l’esecuzione dello sfratto. Tuttavia, se il conduttore non può fornire prova sufficiente a giustificare il mancato pagamento, il giudice può comunque pronunciare la risoluzione del contratto.
e) Gravità dell’Inadempimento
La gravità dell’inadempimento è un criterio fondamentale per la risoluzione del contratto. La Cassazione ha più volte stabilito che il mancato pagamento di una sola mensilità può essere considerato grave inadempimento, soprattutto se il contratto contiene una clausola risolutiva espressa ( Cass. Civ., Sez. III, Sent. n. 15647/2006 ). Tuttavia, l’entità dell’inadempimento è sempre oggetto di valutazione da parte del giudice, che considera anche le condizioni economiche e sociali del conduttore.
f) Locazioni ad Uso Diverso dall’Abitativo
Per le località ad uso diverso dall’abitativo , come quelle commerciali, le normative sono parzialmente differenti e più flessibili per quanto riguarda i termini di pagamento. In caso di mancato pagamento, il locatore può chiedere la risoluzione, ma il giudice valuterà anche l’impatto economico e l’interesse a mantenere attivo il contratto, come stabilito nella Cass. Civ., Sez. III, inviato. N. 23554/2016 .
g) Oneri Accessori
Gli oneri accessori comprendono le spese condominiali e altre spese comuni. Il mancato pagamento degli oneri accessori può costituire motivo di risoluzione del contratto se previsto in una clausola risolutiva espressa. Se il contratto non prevede tale clausola, il giudice valuterà la rilevanza degli oneri accessori non pagati.
h) Prolungamento del Termine di Tolleranza
Il termine di tolleranza riguarda il periodo di tempo entro cui il locatore tollera il ritardo nei pagamenti del canone. In alcuni casi, il locatore può accettare i pagamenti in ritardo senza avviare procedura di sfratto; tuttavia, se il ritardo si ripete, può richiedere la risoluzione per inadempimento. La Cassazione ha stabilito che tale tolleranza non costituisce rinuncia ai diritti, a meno che non sia esplicitamente concordata.
i) Valutazione Discrezionale del Giudice
Il giudice ha ampia discrezionalità nel valutare la gravità dell’inadempimento e la possibilità di mantenere il contratto in essere. La Cassazione ha confermato che il giudice deve considerare tutte le circostanze, come la frequenza e l’entità dei ritardi nei pagamenti, oltre alla situazione economica delle parti ( Cass. Civ., Sez. III, Sent. n. 25311/2019 ).
l) Simulazione della Destinazione d’Uso
La simulazione della destinazione d’uso si verifica quando un contratto di locazione è stipulato per uso abitativo, ma l’immobile viene utilizzato per un’attività commerciale, o viceversa. Questo comportamento costituisce un inadempimento grave, poiché contravviene alle finalità del contratto, ed è spesso considerato motivo per la risoluzione del contratto di locazione.
Riferimenti giurisprudenziali
- Cass. Civ., Sez. III, inviato. N. 19991/2011 : no all’autoriduzione del canone da parte del conduttore.
- Cass. Civ., Sez. III, inviato. N. 24528/2009 : validità della clausola risolutiva espressa per mancato pagamento.
- Cass. Civ., Sez. III, inviato. N. 15647/2006 : gravità dell’inadempimento anche per una sola mensilità.
- Cass. Civ., Sez. III, inviato. N. 23554/2016 : valutazione di risoluzione per le locazioni commerciali.
- Cass. Civ., Sez. III, inviato. N. 25311/2019 : discrezionalità del giudice nella valutazione dell’inadempimento.
Conclusioni
Il mancato o ritardato pagamento del canone e degli oneri accessori rappresenta una violazione del contratto con gravi conseguenze per il conduttore. Le clausole contrattuali e la discrezionalità del giudice sono elementi fondamentali nella gestione delle controversie, con l’obiettivo di trovare un equilibrio tra i diritti e le tutele di entrambe le parti.