La disciplina fiscale delle locazioni brevi in Italia è stata definita per regolare gli affitti di durata limitata (massimo 30 giorni), spesso gestiti tramite piattaforme digitali come Airbnb, Booking e simili. Le normative si concentrano su aspetti fiscali per i proprietari e obblighi per gli intermediari, introducendo regole per la gestione dei contratti e dei flussi finanziari.
Definizione di locazione breve
Per “locazioni brevi” si intendono:
- Contratti di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni .
- Contratti senza obbligo di registrazione (dato che scatta solo oltre i 30 giorni).
- Include di immobili ad uso abitativo e locazione fornitura di servizi aggiuntivi , come la pulizia e il cambio di biancheria, ma non i servizi di ospitalità tipici dell’attività alberghiera.
Normativo : la disciplina è stata introdotta con il DL n. 50/2017, artt. 4 , convertito con modifiche dalla Legge n. 96/2017.
Disciplina Fiscale delle Locazioni Brevi
1. Cedolare Secca al 21%
- I redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere tassati con una cedolare secca al 21% , un’imposta sostitutiva rispetto all’IRPEF e alle addizionali.
- Il proprietario può scegliere se applicare la cedolare secca o optare per la tassazione ordinaria IRPEF.
- La cedolare secca si applica all’importo percepito come canone di locazione e su eventuali servizi aggiuntivi.
2. Redditi e Dichiarazione dei Redditi
- I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere dichiarati nel Modello Redditi PF o nel Modello 730 .
- Il locatore è tenuto a dichiarare anche le somme trattenute dagli intermediari per commissioni o altri costi.
Obblighi per gli Intermediari
Gli intermediari che facilitano le locazioni brevi (ad esempio, piattaforme come Airbnb o agenzie immobiliari) hanno specifici obblighi fiscali.
- Obbligo di Ritenuta alla Fonte :
- Se l’intermediario incassa il canone dal locatario per conto del locatore, deve trattenere una trattenuta del 21% sull’importo e versarla all’Agenzia delle Entrate.
- Questa ritenuta è un conto sulle imposte dovute dal locatore, che potrà portarla in detrazione nella dichiarazione dei redditi.
- Comunicazione dei Dati all’Agenzia delle Entrate :
- Gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi, compresi quelli in cui non incassano il canone.
- La comunicazione avviene annualmente e include informazioni come il nome e il codice fiscale del locatore e del locatario , la durata del contratto e l’importo del corrispettivo .
- Sanzioni in caso di omesso adempimento :
- Gli intermediari che non adempiono alla comunicazione dei dati o non trattengono la ritenuta alla fonte possono incorrere in sanzioni amministrative .
- Le sanzioni possono variare da € 250 a € 2.000 per ogni omissione.
Esempio di Locazione Breve con Cedolare Secca e Intermediario
Supponiamo che un proprietario affitti un appartamento a un turista per € 1.000 tramite una piattaforma di locazione breve. La piattaforma gestisce l’intero pagamento:
- Applicazione della cedolare secca : il proprietario può optare per la cedolare secca del 21%.
- Ritenuta dell’intermediario : l’intermediario trattiene il 21% di € 1.000 , quindi € 210, e li versa viene ritenuta d’acconto all’Agenzia delle Entrate.
- Dichiarazione del Reddito : il proprietario deve includere nella dichiarazione dei redditi l’importo percepito (al netto della ritenuta).
Novità recenti per la regolazione degli intermediari
Il Decreto Fiscale 2022 ha introdotto nuove regole che obbligano gli intermediari a monitorare e comunicare in modo rigoroso le transazioni ei contratti conclusi, al fine di migliorare la tracciabilità delle locazioni brevi. Questa normativa tende a coinvolgere maggiormente gli intermediari digitali per evitare evasione e garantire un maggior controllo delle posizioni brevi.
Riferimenti Normativi
- DLn. 50/2017, artt. 4 : introduzione della disciplina per le locazioni brevi.
- Decreto Fiscale 2022 : nuove regole per le comunicazioni e la ritenuta da parte degli intermediari.
Conclusioni
Questa normativa sulle locazioni brevi permette di agevolare fiscalmente i piccoli locatori, ma richiede particolare attenzione al rispetto delle regole sia per i locatori che per gli intermediari. Le sanzioni ei controlli sono pensati per garantire un miglioramento della trasparenza fiscale e un’applicazione più uniforme delle leggi sul mercato delle località turistiche e temporanee.