uando si vende un immobile, che sia di tipo residenziale o commerciale, il venditore può essere soggetto a diverse tasse e imposte, che variano a seconda di vari fattori come il tipo di immobile, il periodo di possesso e l’eventuale plusvalenza ottenuta. Di seguito, ti fornisco una panoramica delle imposte e tasse principali per ciascun tipo di immobile e alcuni esempi pratici.
1. Vendita di un immobile residenziale
Se vendi un immobile residenziale, le tasse che dovrai pagare dipendono soprattutto da quando è stato acquistato e da quanto tempo lo possiedi.
Imposte sulla plusvalenza (art. 67, TUIR)
- Plusvalenza : La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita dell’immobile. La legge italiana (Art. 67 del DPR 917/1986 – TUIR) consigliare che la plusvalenza è tassata solo se l’immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisto, a meno che non sia la prima casa e vi hai abitato per la maggior parte parte del tempo.
- Aliquota : Se la vendita avviene entro i 5 anni, la plusvalenza è soggetta a un’imposta sostitutiva del 26% . Può anche essere inserito nella dichiarazione dei redditi, ma in tal caso si aggiunge all’IRPEF e potrebbe comportare un’imposizione più elevata.
- Esempio : Se hai comprato un appartamento a 100.000 € e lo rivendi dopo 3 anni a 150.000 €, la plusvalenza è di 50.000 €. Pagherai quindi un’imposta del 26% su questi 50.000 €, ossia 13.000 € .
Altre Tasse
- Tassa sui rifiuti (TARI) : In molti Comuni, il venditore è tenuto a pagare la TARI fino al momento della vendita. La TARI si calcola in base alla superficie dell’immobile e ai parametri stabilità dal Comune.
- Imposte sul reddito da affitto (se l’immobile è affittato): Qualora tu avessi affittato l’immobile prima della vendita, il reddito da locazione è soggetto a imposte, a seconda del regime fiscale scelto (cedolare secca al 21% o tassazione IRPEF progressiva ).
2. Vendita di un immobile commerciale
La vendita di un immobile commerciale comporta un’imposizione fiscale più articolata, che varia a seconda che il venditore sia un privato o un’azienda, e che l’acquisto e la vendita siano soggetti a IVA.
Plusvalenza per i Privati (art. 67, TUIR)
Per un privato, la vendita di un immobile commerciale acquistato da meno di 5 anni ea un prezzo superiore a quello di acquisto comporta una tassazione della plusvalenza al 26% come imposta sostitutiva. La plusvalenza si calcola come la differenza tra il prezzo di acquisto (adeguato con i costi di migliorie documentati) e il prezzo di vendita.
Plusvalenza per le Aziende (art. 86, TUIR)
Quando l’immobile è di proprietà di una società, la plusvalenza viene considerata reddito d’impresa e tassata come tale. Le imprese possono ammortizzare il valore dell’immobile nel corso degli anni, abbattendo quindi parte della tassazione. La vendita di un immobile commerciale di proprietà di un’impresa è generalmente soggetta a IVA (22%) se l’immobile è venduto entro 5 anni dall’acquisto, salvo casi particolari.
- Esempio : Se una società acquista un immobile commerciale a 200.000 € e lo rivende dopo 4 anni a 300.000 €, la plusvalenza è di 100.000 €. La plusvalenza viene considerata reddito d’impresa e tassata con le aliquote IRES (24%) e IRAP (variabile, attorno al 3,9%), per un totale di circa 27,9% .
IVA e Imposte di Registro per l’Acquirente (DPR 131/1986)
Anche l’acquirente di un immobile commerciale potrebbe essere soggetto all’IVA ( solitamente al 22%) e a un’imposta di registro del 9%, se l’acquisto non è effettuato da un’impresa. Tuttavia, queste imposte sono generalmente a carico dell’acquirente, non del venditore.
Riassunto delle Tasse in Esempio
| Tipo di immobile | Periodo di Possesso | Plusvalenza Tassabile | Aliquota | Imposta Applicata |
|---|---|---|---|---|
| Residenziale | < 5 anni (non prima casa) | 50.000 € | 26% | 13.000 € |
| Commerciale (privato) | < 5 anni | 100.000 € | 26% | 26.000 € |
| Commerciale (azienda) | < 5 anni | 100.000 € | 27,9% | 27.900 € |
Normativa di Riferimento
- Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR – DPR 917/1986) : Riguarda la tassazione della plusvalenza (Art. 67 e Art. 86).
- DPR 633/1972 : Regola l’IVA applicabile alle vendite immobiliari.
- DPR 131/1986 : Regola l’imposta di registro per gli atti di trasferimento.
- Legge 431/1998 e Legge 46/2015 : Norme integrative per le locazioni e le imposte sugli affitti.
In sintesi, le tasse e imposte per la vendita di un immobile variano considerevolmente a seconda della tipologia di immobile, della durata del possesso e della situazione fiscale del venditore, oltre che dal regime IVA e registrazione applicabile.