Acquistare una casa attraverso liquidazioni bancarie può rappresentare una grande occasione di risparmio, ma è un’operazione che comporta anche rischi e complessità. In questo articolo ti spiegherò cosa significa comprare un immobile in asta giudiziaria o da una liquidazione bancaria, quali sono i vantaggi e gli svantaggi, e come affrontare l’intero processo in modo strategico e consapevole.
Cos’è una liquidazione bancaria?
Quando un debitore (persona fisica o società) non riesce più a pagare i debiti contratti con la banca, quest’ultima può avviare un procedimento di esecuzione forzata, mettendo in vendita gli immobili del debitore per recuperare il credito. Gli immobili vengono così pignorati e venduti tramite aste giudiziarie, oppure possono rientrare in una liquidazione coatta amministrativa o in procedure concorsuali come il fallimento.
I vantaggi di acquistare in liquidazione bancaria
Prezzi inferiori al mercato
Le case vendute in asta partono da un valore base d’asta spesso inferiore del 20-40% rispetto al valore di mercato. In alcuni casi si può arrivare anche al 60-70%.
Trasparenza del procedimento
Le aste giudiziarie seguono una procedura pubblica e regolamentata, con perizie tecniche consultabili, che descrivono lo stato dell’immobile e i gravami presenti.
Opportunità di investimento
Chi è alla ricerca di un immobile da mettere a reddito o da rivendere può sfruttare queste occasioni per fare operazioni immobiliari redditizie.
Assenza di imposte notarili (in alcuni casi)
Per l’acquirente in asta non è obbligatorio l’atto notarile (l’aggiudicazione è già titolo di proprietà), e le imposte si pagano sul prezzo d’asta e non sul valore catastale o di mercato.
Gli svantaggi e i rischi da considerare
Occupanti abusivi o inquilini
Molti immobili in liquidazione bancaria sono occupati da ex proprietari o affittuari. L’acquirente dovrà poi avviare un procedimento di sfratto, che può richiedere tempo e costi legali.
Nessuna garanzia sullo stato dell’immobile
Non è possibile effettuare un sopralluogo approfondito o avere una certificazione tecnica aggiornata. La casa viene venduta nello stato in cui si trova, anche se ci sono abusi edilizi, danni strutturali o impianti non a norma.
Costi nascosti
Anche se l’asta parte da un prezzo basso, bisogna considerare oneri accessori: tasse, imposte, compensi per il custode giudiziario, eventuali spese condominiali arretrate, spese legali e costi di liberazione.
Richiede competenza o supporto professionale
Partecipare a un’asta non è come comprare casa tramite agenzia: servono competenze tecniche, legali e finanziarie. È sempre consigliabile farsi affiancare da un ingegnere, avvocato o consulente immobiliare esperto in aste.
Come partecipare a un’asta immobiliare: guida pratica
- Ricerca dell’immobile
Puoi consultare portali come:
- Studio della perizia
Leggi attentamente la perizia tecnica redatta dal CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) per conoscere lo stato dell’immobile, eventuali difformità urbanistiche, la presenza di occupanti o di ipoteche residue. - Preparazione dell’offerta
L’offerta va presentata secondo le modalità indicate (busta chiusa o telematica), allegando un assegno circolare come cauzione (in genere il 10% del prezzo offerto). - Partecipazione all’asta
Se l’asta è competitiva, potrai rilanciare fino al prezzo massimo che sei disposto a pagare. In caso di aggiudicazione, dovrai saldare l’intero importo nei tempi previsti (di solito 60-120 giorni). - Trasferimento della proprietà
Dopo il saldo, il giudice emette il decreto di trasferimento, che sostituisce il rogito notarile. Da quel momento diventi il nuovo proprietario.
Strategie per ridurre i rischi
Fatti seguire da un tecnico
Un ingegnere esperto può leggere la perizia, valutare i costi di eventuali abusi o lavori e aiutarti a fare una stima realistica del valore dell’immobile.
Verifica lo stato giuridico
Assicurati che non ci siano vincoli o diritti di terzi, come usufrutti, servitù o ipoteche residue non cancellabili.
Definisci il tuo budget massimo
Considera anche i costi post-aggiudicazione, come lavori di ristrutturazione, spese legali o spese condominiali arretrate.
Evita aste con troppa concorrenza
A volte è meglio puntare su immobili meno “appetibili” ma con potenziale, per evitare rilanci eccessivi che annullano il vantaggio iniziale.
Conclusione
Comprare casa tramite liquidazioni bancarie può essere una grande occasione, ma non è un’operazione per tutti. Serve conoscenza, preparazione e il supporto di professionisti. Se valuti di investire in questo settore, informati bene e affidati a chi conosce le dinamiche delle aste, per evitare brutte sorprese e trasformare un’opportunità in un vero affare.
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