L’ascesa degli affitti turistici brevi (Airbnb, Booking, Vrbo) ha scatenato un conflitto tra diritti dei proprietari e interessi dei condomini. Sempre più spesso, i regolamenti condominiali cercano di limitare o bloccare gli affitti a breve termine, soprattutto in città come Roma, Firenze e Venezia, dove il turismo di massa sta cambiando il volto dei quartieri residenziali.
Ma i vicini hanno davvero il diritto di veto? E cosa dice la giurisprudenza?
1. Cosa prevede la legge italiana?
In Italia, non esiste una normativa nazionale unica che regoli gli affitti brevi in condominio. Tuttavia, alcuni strumenti giuridici permettono ai condòmini di limitarli:
Regolamento condominiale (art. 1138 Codice Civile):
- Se approvato all’unanimità, può vietare completamente gli affitti brevi.
- Se approvato a maggioranza, può introdurre restrizioni ragionevoli (es. limiti al numero di notti, obbligo di registrazione degli ospiti).
Azioni legali per disturbo alla quiete (art. 844 Codice Civile):
- I vicini possono citare in giudizio il proprietario se gli ospiti causano rumori, degrado o problemi di sicurezza.
Regole locali (Comuni e Regioni):
- Firenze, Roma, Venezia e altre città turistiche hanno introdotto divieti temporanei o limitazioni negli ultimi anni.
2. Le sentenze chiave della Cassazione e dei Tribunali
Sentenze della Cassazione
- La sentenza 22711 del 2017 stabilisce che per vietare un’attività di ricezione in condominio, questa dovrebbe essere espressamente citata nel regolamento.
- La sentenza 24707 del 2014 stabilisce che affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta cambiamenti nella destinazione d’uso dell’immobile.
- La sentenza 19212/2019 stabilisce che le clausole del regolamento condominiale che limitano la libertà del proprietario di affittare l’immobile devono essere approvate all’unanimità.
Sentenze dei Tribunali
Tribunale di Roma (sentenza n. 21841/2019): Questo Tribunale ha stabilito che, se il regolamento condominiale non vieta espressamente l’uso degli appartamenti per attività ricettive, i condòmini non possono opporsi agli affitti brevi.4 set 2024
3. Cosa succede a Firenze, Roma e Venezia?
Firenze
- Dal 2023, divieto di nuovi affitti brevi nel centro storico (Unesco).
- Chi già affittava può continuare, ma solo se registrato.
Roma
- Alcuni Municipi (es. I e II) hanno introdotto limiti al numero di alloggi Airbnb in alcuni quartieri.
- I condomini possono votare regolamenti restrittivi.
Venezia
- Blocco totale dei nuovi affitti brevi dal 2024.
- Multe fino a €50.000 per chi viola le regole.
4. Cosa possono fare proprietari e condòmini?
Se sei un PROPRIETARIO che vuole affittare:
Verifica se il tuo Comune ha limitazioni (controlla il regolamento urbano).
Leggi il regolamento condominiale: se vieta gli affitti brevi, rischi sanzioni.
Se il condominio discute nuove regole, partecipa all’assemblea per opporti a divieti eccessivi.
Se sei un CONDOMINO che vuole limitare gli Airbnb:
Fai approvare un regolamento condominiale con restrizioni (serve l’unanimità per il divieto totale).
Denuncia disturbi ripetuti (rumori, sporcizia) al proprietario o all’amministratore.
Se il Comune ha regole più severe, segnala chi affitta illegalmente.
5. Conclusioni: verso un equilibrio tra proprietà e vita condominiale
- I condòmini non possono vietare arbitrariamente gli affitti brevi, ma possono regolarli.
- I proprietari devono rispettare le regole condominiali e comunali, altrimenti rischiano multe e azioni legali.
- La tendenza è verso maggiori restrizioni, soprattutto nelle città turistiche.
Cosa ne pensi? Nella tua zona ci sono conflitti tra residenti e affitti turistici? Raccontacelo nei commenti!