L’uso delle criptovalute per acquistare case e terreni è una realtà sempre più diffusa a livello globale. Ma in Italia, dove il rogito notarile è obbligatorio, è possibile pagare un immobile in Bitcoin, Ethereum o altre crypto? E come si regola il notaio?
Ecco cosa devi sapere se stai pensando a un acquisto o vendita immobiliare in criptovalute.
1. Cosa dice la legge italiana?
In Italia, non esiste un divieto esplicito per le compravendite immobiliari pagate in criptovalute. Tuttavia, ci sono alcuni vincoli normativi da considerare:
Il prezzo deve essere indicato in euro (art. 1277 Codice Civile).
Il notaio deve verificare l’origine dei fondi (antiriciclaggio).
Le plusvalenze crypto sono tassabili (capital gain al 26%).
Cosa significa?
- Se paghi in Bitcoin, il valore deve essere convertito in euro al momento del rogito.
- Il notaio può rifiutarsi di accettare pagamenti in crypto se non è in grado di verificare la legalità dei fondi.
2. Come funziona in pratica? Due casi reali
Caso 1: Venditore accetta Bitcoin direttamente
- Il compratore trasferisce le crypto al venditore prima del rogito.
- Il notaio registra l’importo in euro (valore di mercato al momento della firma).
- Problema: Se il prezzo delle crypto oscilla, una delle parti potrebbe perdere valore.
Caso 2: Transazione tramite intermediario regolamentato
- Alcune piattaforme (es. Propy) permettono transazioni immobiliari in crypto convertite in fiat (euro/dollari) prima del rogito.
- Il notaio riceve il pagamento in valuta tradizionale, evitando rischi legali.
3. Le sfide principali
Problema 1: Antiriciclaggio e tracciabilità
- I notai devono identificare la fonte delle crypto (se derivano da exchange regolamentati o da wallet privati).
- Se il venditore o compratore ha ottenuto le crypto in modo anonimo, il rogito potrebbe essere bloccato.
Problema 2: Tassazione e plusvalenze
- Se il Bitcoin è aumentato di valore dall’acquisto alla vendita, il capital gain (26%) va pagato prima del rogito.
- Se il venditore accetta crypto, dovrà poi convertirle in euro, generando un’ulteriore tassazione.
Problema 3: Volatilità del prezzo
- Se tra il preliminare e il rogito il Bitcoin perde il 30%, il venditore potrebbe ritirarsi.
- Alcuni contratti includono clausole di stabilizzazione del prezzo (es. agganciato al dollaro).
4. Cosa succede all’estero?
- 🇺🇸 USA (Florida, Texas): Alcuni agenti accettano pagamenti in Bitcoin senza conversione forzata.
- 🇵🇹 Portogallo: Trattamento fiscale favorevole, ma il rogito richiede l’equivalente in euro.
- 🇨🇭 Svizzera: Alcuni Cantoni permettono transazioni 100% crypto con notai specializzati.
5. Consigli se vuoi comprare/vendere immobili in crypto
Parla con un notaio prima (non tutti accettano).
Usa un intermediario regolamentato per convertire le crypto in euro prima del rogito.
Tieni traccia delle plusvalenze per evitare problemi con l’Agenzia delle Entrate.
Inserisci una clausola di adeguamento del prezzo se il pagamento avviene in crypto.
Conclusione
In Italia è possibile comprare/vendere immobili in Bitcoin, ma con limitazioni. Se vuoi evitare rischi, la soluzione più sicura è convertire le crypto in euro prima della firma.
Cosa ne pensi? Hai mai valutato un acquisto immobiliare in criptovalute?