La Legge Salva Casa 2024 ha apportato modifiche significative all’articolo 9-bis del DPR 380/2001 , il Testo Unico dell’Edilizia (TUE) , riguardante lo stato legittimo degli immobili . Lo “stato legittimo” è la condizione giuridica e urbanistica di un immobile rispetto alla conformità con i titoli edilizi rilasciati nel tempo, che permette di verificarne la regolarità rispetto alla normativa edilizia. Le modifiche introdotte dalla Legge Salva Casa 2024 hanno semplificato la gestione delle difformità minori e facilitato la sanatoria delle piccole irregolarità, garantendo maggiore flessibilità ai proprietari.
Introduzione alla Legge Salva Casa 2024 e allo Stato Legittimo
Prima della riforma, l’accertamento dello stato legittimo degli immobili richiedeva una verifica minuziosa della conformità di ogni parte dell’edificio ai titoli edilizi, comprese le variazioni minori. In caso di difformità, la sanatoria richiedeva costi elevati e procedure complesse, che spesso rappresentavano un ostacolo per la compravendita o la ristrutturazione degli immobili.
La Legge Salva Casa 2024 ha introdotto novità per agevolare la gestione e la sanatoria delle difformità, soprattutto quelle minori, semplificando le condizioni per l’accertamento dello stato legittimo. L’obiettivo è quello di facilitare il mercato immobiliare e permettere ai proprietari di sanare rapidamente irregolarità non significative, senza compromettere la conformità urbanistica e senza incorrere in sanzioni elevate.
Modifiche significative all’Art. 9-bis
Le principali modifiche introdotte riguardano i seguenti aspetti:
- Definizione di Stato Legittimo : La nuova normativa ha precisato che lo stato legittimo dell’immobile non viene invalidato da difformità minori, a condizione che non incidano su volumi, superfici, o destinazioni d’uso, e che non alterano la sicurezza strutturale e l’ accessibilità dell’edificio. Questo significa che, se le difformità rientrano in tali limiti, non è necessaria una sanatoria per certificare lo stato legittimo.
- Tolleranze Costruttive : Sono stati ampliati i margini di tolleranza per difformità che possono essere considerati non rilevanti. Tali tolleranze si sono pubblicate a differenze minori rispetto ai titoli edilizi originari, come piccoli scostamenti nelle misure o nei materiali, purché non alterino le caratteristiche essenziali dell’immobile. Ad esempio, una lieve variazione nelle dimensioni di una stanza (entro il 2% rispetto alle misure dichiarate) è considerata tollerabile e non richiede sanatoria.
- Possibilità di Dichiarazione Asseverata : La legge consente ora a un tecnico abilitato di dichiarare con asseverazione la conformità dell’immobile, limitando la necessità di accertamenti approfonditi solo a difformità rilevanti. Questo agevola la certificazione dello stato legittimo per immobili con lievi difformità, riducendo le procedure burocratiche.
- Semplificazione per le Difformità Lievi e Conformità Parziale : Le irregolarità minori (che non influenzano su sicurezza, volumi o destinazioni d’uso) possono essere sanate in modo agevolato. Questo include, ad esempio, la posizione di finestre o porte, variazioni estetiche di facciata o interventi che non alterano il profilo strutturale dell’edificio.
- Riduzione delle Sanzioni per Difformità Minori : Sono state introdotte agevolazioni nelle sanzioni amministrative per difformità minori. Questo riguarda le violazioni non rilevanti ai fini della sicurezza o dell’urbanistica, per le quali le sanzioni statali sono ridotte o azzerate in base alla gravità e alla conformità complessiva dell’immobile.
Esempi Concreti delle Modifiche Introdotte
Vediamo alcuni esempi pratici per chiarire come queste modifiche semplificano la gestione dello stato legittimo e delle difformità minori.
Esempio 1: Variazione di Altezza del Soffitto in Una Stanza
Un immobile presenta una lieve differenza nell’altezza del soffitto rispetto a quanto indicato nei titoli edilizi, con uno scostamento di pochi centimetri. Secondo la normativa precedente, questa difformità poteva richiedere una sanatoria con sanzioni amministrative. Con la Legge Salva Casa 2024, se lo scostamento rientra nel margine di tolleranza (ad esempio entro il 2%), l’immobile è comunque conforme allo stato legittimo e non necessita di sanatoria, risparmiando tempi e costi di regolarizzazione.
Esempio 2: Spostamento di una Finestra
In una ristrutturazione, una finestra è stata spostata di pochi centimetri rispetto alla posizione originaria indicata nel progetto. Prima delle modifiche, questa variazione richiedeva una procedura di sanatoria per garantire la conformità dell’immobile. Ora, a condizione che il nuovo posizionamento della finestra non indica sulla sicurezza o sulla destinazione d’uso, questo tipo di difformità può rientrare nelle tolleranze costruttive, e l’immobile è considerato conforme senza sanzioni o sanatorie.
Esempio 3: Differenze Estetiche di Facciata
Un proprietario ha modificato la finitura esterna dell’immobile, ad esempio utilizzando un intonaco di colore diverso rispetto a quello originario. Prima della riforma, una differenza estetica del genere avrebbe potuto richiedere una sanatoria con costi significativi. Con la nuova normativa, questo intervento rientra nelle “difformità lievi” che non compromettono lo stato legittimo dell’immobile, quindi non necessita di sanatoria né di pagamento di sanzioni.
Esempio 4: Differenze di Misura degli Spazi Interni
Un appartamento presenta una differenza di superficie rispetto al progetto, ad esempio per la modifica della disposizione di una parete interna. Se questa variazione rientra nella tolleranza del 2%, l’immobile è considerato conforme senza necessità di sanatoria o sanzione. Questa semplificazione consente una maggiore flessibilità nella gestione degli spazi interni senza obblighi di conformità puntuale.
Sanzioni Ridotte per Difformità Minori
La Legge Salva Casa 2024 introduce una riduzione delle sanzioni per le difformità minori, specificando che:
- Per difformità che non influiscono su volumi e sicurezza strutturale , la sanzione può essere azzerata o ridotta a un minimo, in base alla gravità della difformità e all’impatto complessivo sull’edificio.
- Sanzioni agevolate per difformità sanabili : laddove sia necessario procedere alla sanatoria per garantire lo stato legittimo, le sanzioni sono ridotte e possono essere pagate in forma rateizzata, per ridurre l’impatto economico sui proprietari.
Queste riduzioni rendono meno onerosa la regolarizzazione di piccoli abusi o difformità che non compromettono le condizioni di sicurezza o la conformità complessiva dell’immobile.
Conclusione
Le modifiche all’art. 9-bis del DPR 380/2001 introdotte dalla Legge Salva Casa 2024 rappresentano una riforma di grande impatto per i proprietari di immobili. Semplificando la gestione dello stato giusto e riducendo le sanzioni per le difformità minori, la normativa favorisce la regolarizzazione dei piccoli abusi e rende più agevole la compravendita e la gestione immobiliare. Questo alleggerimento burocratico non solo tutela gli interessi dei proprietari, ma promuove anche la trasparenza e la legalità nel mercato edilizio italiano.